Privater Veräußerungsgewinn: Zu eigenen Wohnzwecken vermietet gibt es nicht

Zehn Jahre - das ist der Zeitraum, den Sie als Grundstückseigentümer im Kopf haben sollten, wenn Sie als Privatperson Ihr Grundstück veräußern wollen. Denn in der Regel wirken sich Gewinne bei einem Verkauf innerhalb des Zehnjahreszeitraums auf Ihre Steuerlast aus. Bei einem Verkauf nach Ablauf dieser Frist ist der Vorgang für das Finanzamt normalerweise (sofern Sie nicht gewerblich Grundstücke veräußern) uninteressant.

Es gibt bei der Zehnjahresfrist allerdings auch Ausnahmen. Sofern zum Beispiel der Grundstückseigentümer das Grundstück zu eigenen Wohnzwecken nutzt, kann es auch früher verkauft werden, ohne dass ein Veräußerungsgewinn veranschlagt wird. Diese Ausnahmeregelung greift in drei Fällen, wie das Finanzgericht München (FG) in einem aktuellen Urteil noch einmal erläutert hat:

1. Der Eigentümer selbst nutzt das Grundstück zu eigenen Wohnzwecken, indem er hier tatsächlich und auf Dauer angelegt wohnt.
2. Die Ehefrau, der Ehemann oder unterhaltsberechtigte Kinder des Grundstückseigentümers nutzen das Grundstück zur eigenen Wohnzwecken.
3. Der Eigentümer überlässt das Grundstück einem Kind, für das er Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag hat, unentgeltlich zur alleinigen wohnlichen Nutzung.

Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken muss dabei entweder während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren erfolgt sein, wobei das erste (Einzug) und das letzte Jahr (Veräußerung) jeweils nicht die vollen 12 Monate umfassen muss. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, bleibt die Veräußerung bei der Einkommensteuerveranlagung unberücksichtigt.

Im Streitfall vor dem FG waren die Voraussetzungen allerdings nicht erfüllt. Zwar wohnte ein Sohn des Eigentümers in der Wohnung - allerdings zur Miete. Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist aber eine unentgeltliche Überlassung der Wohnung. Der Veräußerungsvorgang wurde somit, weil das Grundstück bereits nach neun Jahren verkauft worden war, als steuerpflichtig eingestuft.

Hinweis: Eine unentgeltliche Nutzung durch fremde Dritte erfüllt übrigens ebenso wenig die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit.

(aus: Ausgabe 02/2018)