Gute Frage: Wie eine nicht oder kaum nutzbare Immobilie zu bewerten ist

Wenn Sie in Deutschland ein Grundstück besitzen, müssen Sie für dieses jährlich Grundsteuer zahlen. Diese Steuer geht an die Gemeinden. Wie hoch sie ist, hängt zum einen von der Art Ihres Grundstücks ab und zum anderen davon, wie hoch der Hebesatz der Grundsteuer in Ihrer jeweiligen Gemeinde ist. Im Streitfall musste das Finanzgericht Düsseldorf (FG) entscheiden, ob sich der Zustand eines Grundstücks wieder ändern kann (hier von bebaut zu unbebaut).

Die Antragstellerin war Eigentümerin eines Gewerbegrundstücks. Bei einem Gesellschafterwechsel wurde der Wert der Immobilie im Übertragungsvertrag mit 200.000 EUR angesetzt. Das Finanzamt stellte den Grundsteuerwert dagegen auf Grundlage der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf 836.000 EUR fest. Die Antragstellerin legte Einspruch ein, da bei der Bewertung lediglich auf Alter und Lage des Objekts, aber nicht auf dessen Zustand (Feuchtigkeitsschäden, marode Leitungen etc.) geachtet worden sei.

Der Antrag vor dem FG war teilweise begründet. Die Rechtmäßigkeit des Grundsteuerwertbescheids sei zweifelhaft, soweit die Feststellung einen Betrag von 382.500 EUR übersteige. Es bestünden ernstliche Zweifel, dass das Grundstück den Begriff des bebauten Grundstücks erfülle. Werde der Übergang vom Grundstück im Zustand der Bebauung - und damit letztlich vom unbebauten Grundstück - zum bebauten Grundstück an die Zumutbarkeit der Gebäudenutzung geknüpft, sei es folgerichtig, den Rückfall des bebauten Grundstücks in den Zustand eines unbebauten Grundstücks in dem Augenblick anzunehmen, ab dem eine Gebäudenutzung nicht mehr zumutbar sei.

Im Streitfall habe es am Bewertungsstichtag an der bestimmungsgemäßen Benutzbarkeit des Gebäudes gefehlt. Aufgrund der Schäden müsse man das Objekt eher wie einen Rohbau bewerten. Daher sei das Grundstück als unbebautes Grundstück zu behandeln.

Hinweis: Die Grundsteuer war in den letzten Jahren ein großes Thema. Ab dem 01.01.2025 tritt dann auch die Reform in Kraft.

(aus: Ausgabe 09/2024)