Geschenkte Ruine: Verminderter Immobilienwert ist durch den Steuerzahler nachzuweisen

Wenn Immobilien vererbt oder verschenkt werden, so sind sie für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich mit ihrem gemeinen Wert zu erfassen. Bebaute Grundstücke können dabei nach dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren bewertet werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jetzt entschieden, dass ein Steuerzahler die Nachweislast trägt, wenn er für den steuerlichen Wertansatz einen niedrigeren gemeinen Wert geltend macht. Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Mann seiner Lebensgefährtin ein Gebäude geschenkt, das auf fremdem Grund und Boden stand und aus dem Jahr 1810 stammte. Das Haus war in einem sehr schlechten, baufälligen Zustand. Im Übertragungsvertrag hatten die Schenkungsparteien einen Gebäudewert von nur 4.000 EUR angegeben. Das Finanzamt setzte den Grundbesitzwert im Sachwertverfahren hingegen auf 58.359 EUR fest. Aufgrund des Alters des Gebäudes gewährte das Amt zwar eine Alterswertminderung, es setzte jedoch einen gesetzlich vorgesehenen Mindestwert von 30 % des ermittelten Gebäuderegelherstellungswerts an, da für das Haus keine Abrissverpflichtung bestand.

Die beschenkte Frau klagte gegen den - aus ihrer Sicht überhöhten - Wertansatz und verwies auf den ruinösen Bauzustand des Gebäudes. Sie forderte das Finanzgericht (FG) zwecks Wertermittlung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens auf und erklärte, dass sie selbst aus finanziellen Gründen kein Gutachten in Auftrag geben könne. Das FG wies ihre Klage jedoch ab.

Die Bundesrichter folgten ebenfalls der Wertermittlung des Finanzamts und erklärten, dass der gesetzlich vorgesehene Ansatz eines 30-prozentigen Mindestwerts berücksichtigt, dass auch ältere Gebäude, die laufend instandgehalten werden, einen gewissen Wert haben. Steuerzahler können bei der Bewertung von Immobilien zwar einen niedrigeren gemeinen Wert geltend machen, hierfür tragen sie aber die Nachweislast. Den Nachweis können sie insbesondere durch Vorlage eines geeigneten Gutachtens erbringen. Es genügt nicht, wenn der Steuerzahler das Gericht lediglich auffordert, zur Aufklärung ein eigenes Sachverständigengutachten einzuholen.

Hinweis: Auch der im Übertragungsvertrag festgelegte Wert von 4.000 EUR konnte nach Gerichtsmeinung keinen geminderten Wertansatz herbeiführen, da allein eine Wertangabe in einem Vertrag noch keinen Nachweis darstellt.

(aus: Ausgabe 09/2022)